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钟摆时代下的地产商布局逻辑之变来源:南方日报  时间:2016-09-11

  “我能计算出天体运行的轨迹,却难以计算人类的疯狂。”1740年,科学家牛顿在炒股失败后说的一句话用在当今楼市恰如其分。

  连日来,国内土地市场烽烟四起,8月16日,雅居乐地产刷新广州楼面价纪录的余温还没消退,一天后,融信便在上海创下了史上最高单价纪录。

  本周,佛山土地市场也掀起一阵小波浪。融创地产、雅居乐联手刷新了禅城北部片区、顺德大良片区、三水区的楼面单价纪录。

  看似热闹非凡,仔细梳理2016年上半年楼市发现,虽然地王此起彼伏,但是真正大型的房地产上市公司鲜有激进拿地。万科、中海等地产巨头基本都撤离了一二线城市的土地公开市场,本土开发商碧桂园也继续重点布局二、三线城市。

  钟摆时代下,地产商的布局逻辑也因时而变。

  生活半径扩大

  一家门户网站做的一项“你怎样看钟摆族”的调查显示,在2010年,愿意做“钟摆族”的仅为19%;而到了2015年,愿意做钟摆族的比例升至60%。

  随着区域一体化的推进,城际高速公路、轻轨、城市公交车等交通网日益完善,城市之间的联系更加紧密。不断缩短的城际时间链条,使市民可选择居住地的范围极度地扩张,寻找自己认为合适的生活方式,也让双城生活具备了现实的基础。

  换一个城市,对许多人来说,更多的是提供另一种生活的可能性。当越来越多的人背负着大城市高房价的枷锁、被束缚在某一座城市时,“钟摆族”选择主动跳脱,改变居住地点、调节生活节奏、体会多元化的生活方式。这些满足的感觉足以让人忽略交通和时间上所付出的成本和一切不便利,更由此带动地产商从进军城市中心优秀地段,到抢占交通枢纽、高速公路、轻轨站附近地块。

  其实很多开发商的动向也正说明了这一点,到高铁沿线二、三线城市跑马圈地,已成为过去两年许多房地产大鳄的共同选择。

  因城市中心区的高昂房价,市民对距离的接纳度远超开发商的想象。

  碧桂园在佛山布局的8个项目,无一在传统的城市中心区,但销售畅旺。碧桂园佛肇区域相关负责人表示,工作地与生活地相距越来越远。城区的房价高,而郊区房价和生活成本较低,生活节奏慢,且生态宜居,相对来说是一种高性价比的生活方式。

  抢占价值洼地

  随着一二线城市人口净流入增速下降,以及在公开拍卖市场的土地减少,地产商也已开始紧锣密鼓地布局与一线城市相邻的区域。

  恒大地产插手万科股权争夺之前,就已密集布局超过10家上市公司,其中已取得嘉凯城的绝对控股地位,廊坊发展、粤宏远、金科的持股比例也已进入前十大股东。

  与宝能系、安邦等企业举牌逻辑不同,有业内人士分析认为,恒大的这半年积极开展股权投资的逻辑是都市圈布局、投资卫星城。细细梳理发现,无论是嘉凯城、廊坊发展、粤宏远等股都有几个共性,本土竞争优势明显、拥有大量土地储备,重要的是这些企业都位于一线城市辐射范围,能够承接大城市的外溢需求。

  近期,北京、广州等一线城市分别提出要打造通州、南沙城市副中心,也意味着未来城市基建的发展重心,将由主城区逐步过渡到边远地区。这也必将带动新一轮的人口流动,在副中心城市就业机会相对较少的、公共配套相对不完善的前提下,人口在新城区与主城区之间钟摆生活也将成短期内的常态。

  融创地产日前在佛山一天连拿两地,连刷两片区纪录引爆了业内人士的朋友圈,实际上,回顾融创地产今年在杭州、郑州、无锡等城市的拿地节奏,这并不算特别惊讶。融创地产广深区域相关负责人表示,佛山等环一线城市的区域仍是融创未来布局的重点,在佛山拿下了5块地块后,未来还将适时拿地。

  深挖广佛同城商机

  在广州天河体育中心,每个周末早晨总会停泊着几辆楼巴车。这些车一趟又一趟地把怀着安家梦及投资梦的广州客拉到佛山,从前期的南海区,禅城区到如今三水区、高明区。

  解除限购以来,外来客的持续涌入撬动了佛山楼市的一江春水,佛山本来缓慢上升的楼价曲线陡然拉升,以至佛山的房地产商直接把绣球扔向广州客。

  在每一个楼盘的展销中心内,必定清楚标注着与广州的距离、到广州最近的高速入口、地铁城轨站。

  顺德容桂原本并非外来客户的首选之地,容桂的项目大多卖给容桂客,且价格远低于相距不远的大良区域。自去年开始,该区域楼价及客户群体有了明显的改变,不经意间出现了不少来自番禺、南沙、中山乃至广州片区的“区外来客”。连办理购房按揭的银行人士也纷纷开心地感慨,容桂已经不是以前的容桂了。

  位于顺德区容桂的凤凰湾,目前的诚意登记记录里不乏有广州、中山,甚至香港、深圳的客户。碧桂园凤凰湾负责人表示,“其中广州客占比高达15%,主要来自番禺、海珠和荔湾区。”

  今年初,时代地产以惊天的64亿元拿下大沥泌冲地块,成为佛山总价地王,业内大为不解,为什么在佛山下这么大成本。时代地产佛山分公司总经理周四阳曾对记者表示,佛山的楼价,尤其是广佛交界的楼价不是仅以佛山本地的承受能力来核算,而是对标广州。“目前广州的楼价是处于被低估阶段的,也就意味着相邻的佛山也还有上升的空间。”如今,广佛交界地块的楼盘已直追30000元/平方米。

  当代地产在佛山首个项目即将在千灯湖片区开盘,当代置业佛山公司总经理马欣哲表示,广佛交界区域已把禅城、顺德和南海三个区都带活了,“当代地产的目标客户以广州客为主,一些折叠产品会面向广佛两地客户。”

  ◀声音▶

佛山房地产协会副会长骆仪克

佛山房地产协会副会长骆仪克

  佛山房地产协会副会长骆仪克:

  以开放心态迎接钟摆时代

  佛山居住,广州上班,这样“钟摆式”的生活模式在今天已经是常态,早在上世纪九十年代,万科四季康城开盘时,就有八成的广州人购买,这种广州人到佛山购房的消费习惯一直延续至今。

  在广佛交界地带黄岐、盐步,一般人根本分不清哪里是广州、哪里是佛山,两地的居民早已我中有你,你中有我。归根溯源,广州和佛山仅一河之隔,语言和文化上十分接近,这是两地能互通互融的根本原因。

  2010年,广佛线开通以来,两地的融合呈现出更便捷、更深入、更紧密的特点。地铁开通之后,从禅城中心到广州海珠区车程不会超过一个小时,甚至比住在广州花的时间还少。

  2015年,广州的中心地区楼价是23400元/平方米,而佛山市中心的楼价只有8000元/平方米,巨大的价格差异,以及佛山良好的居住环境,加之便捷的交通因素成为吸引广州人到佛山置业。随着二号线和三号线的开通,广州人的置业纵深或会延展到佛山的西部和北部地区。

  为了能让购房者安居乐业,政府也在积极建设与住房配套的生活配套,以南海区的金沙洲为例,学校、商场、医疗机构等不断兴起。佛山市政府还出台政策,只要购买住宅就能落户,享受当地的教育、医疗、环境等资源。

  笔者认为,广州人来购房置业,带来的不仅仅是资金,更是方方面面的融合和良性互动。楼盘红利带来的人口将拉动就业,促进配套医疗、教育、交通、就业和城市规划的完善。佛山也将越来越注重提升城市素质和形象,成为一座真正有吸引力的岭南名城。

  在未来,城际间融合将成为一种趋势,根据最新的《珠江三角洲地区城际轨道交通网规划》,到2020年,广东将建成16条城际轨道线路,珠三角城市群内将形成“一小时城轨交通圈”。一旦交通和时间成本得到解决,城际间的交流将达到前所未有的深度。在这样的浪潮中,佛山市应始终保持一种开放、包容的心态。

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广东省房地产研究会副会长韩世同

  广东省房地产研究会副会长韩世同:

  规划先行 减少钟摆式就业

  钟摆现象在发达国家早已出现,东京、纽约等都市圈的人甚至在距离城市中心五、六十公里远的地方去买房,因为这些地方的房价只有市中心的五分之一到四分之一。当然重要前提是这些世界级都市圈的轨道交通非常发达。

  广州也较早出现钟摆现象,从早期的华南板块到金沙洲,如今已到南沙、花都、佛山等地,其中以去佛山购房的人数量相对最多。广佛地铁开通至海珠区以后,广佛两地的距离瞬间拉近,从海珠区到广佛线尽头也在一个小时以内,但价格会相差一半以上,这极大吸引了广州人。

  选择钟摆生活多是无奈之举,广州城市中心的房价已非普通家庭所能承受,唯有选择以时间换空间。每天花费在路上的时间3小时以上会极大降低生活质量,而且增加主干道交通压力。从目前情况来看,短期内这种状况没办法得到改善,唯有在方便钟摆族出行,保证其居住地生活配套方面做文章。

  有人说广州人会不会大规模到高明、三水购房?这应该是个伪命题,衡量一个地区是否具备钟摆式生活的条件,首先是看其交通通达性,这个因素比房价差异还重要。广州也有远郊地区,房价低洼地区,为什么反而没有佛山吸引力大?根本差别在于佛山南海、禅城地区与广州接驳交通选择更多。

  随着佛山中心房价的提升,未来三水、高明或会更多吸引佛山城区的人,而非广州人。这就带来一个问题,为什么出现这种层层递推的现象?

  问题根源在于,很多城市规划都在强调CBD、新城、产业园而忽略了工作与居住的关系。要减少钟摆族的规模,需要从两个方面着手,一是城市层面减少远郊地区、卫星城对中心城区的依赖;二是培育城市副中心,从商业服务和生产服务方面增加就业空间、商业空间,减少向传统中心区钟摆式就业和消费。

广东流通顺房地产开发公司管理顾问杨从杰

广东流通顺房地产开发公司管理顾问杨从杰

  广东流通顺房地产开发公司管理顾问杨从杰:

  钟摆时代下拿地思路应顺势而变

  笔者家住广州,未到佛山之前心理上认为佛山离广州很远,直到一次朋友开车,仅用20分钟就从广州来到南海,大大打破了以前的心理印象,这是一种典型的心理距离和实际空间物理距离的偏差。

  随着广佛两地轨道交通的升级,这种心理距离也将大幅度缩短。完善的交通设施使两个城市在空间上已渐为一体,这也是很多居住在佛山,工作在广州的“候鸟一族”的直观感受。

  钟摆族的存在是无奈的事实,中心城区的承载能力有限,不可能所有人都有能力在中心区居住,这就必然产生人口向四周扩散的现象。目前,一线城市可用地资源紧缺,地价高企,具有较大风险,房地产开发商都在不约而同地思考新的市场出路。

  房产商购地有一条法则“中心城市,城市中心”,然而现阶段市场环境下,一般的开发商基本已失去在一线城市市中心拿地的能力,要进军一线的开发商必须具有很强的品牌效应,有强大的采购能力和融资能力。

  新的城市结构出现有助于缓解钟摆现象,近几年兴起了一种“组团城市”的概念,即由大城市和周边中小型城市组建为结构有序、功能互补、整体优化、资源共享的城市群。城市的核心也由以往的单一中心演变为多中心的格局。

  以佛山为例,以前的城市中心在禅城,广佛同城后,毗邻广州的南海千灯湖、金融高新区地段因地缘优势成为了佛山的新城市中心,具有接近一线城市的建设水平。目前千灯湖地段的房价达每平方米15000元左右,占据佛山房价的制高点。据笔者考察,上海周边的宁波均价已达每平方3万元,照此来看,预计未来佛山的房价还将会有稳步上升的空间。

  消费者有这样一种心理,他们会把需求摆在第一位,其次考虑达成目标的成本。以买房来说,只需花费一半的价钱,就能购买到一套舒适、环境优美、配套设施齐全的住宅,现在更是只需不到一小时车程即可抵达广州腹地,这些都是在广州买房不具备的优势。

  据笔者了解,无论是冒进的开发商还是保守的开发商,都会选择在广佛交界处购地。笔者认为,未来地产商沿环一线的城市布局将成为房地产市场的风向标。

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